アパート建築・経営 よくある質問Q&A

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よくある質問回答集

管理・経営について

Question.01
本当に入居率は97%なんですか?

Answer.01
はい、本当です。理由は入居者の視点に立ったアパート経営を長期的発想でバランスよく行っているからです。
入居者の選択のポイントは「立地」「環境」「設備」「居住性」そして「家賃」と大きく5つのポイントをバランスよく判断しています。
照正組でもこのバランスを常に考えながら、トータルにアパート経営のサポートをしているからこそ高い入居率を実現しています。
さらに長期に渡り入居者に選ばれ続ける間取り・設計プラン、デザイン、機能性、建築技術を兼ね備えてオーナー様個々に
ベストなアパート経営をご提案いたします。


Question.02
一括借上げ(サブリース)が良いとよく聞きますが、なぜ照正組さんでは導入を薦めていないのですか?

Answer.02
はい、照正組では想定以上の入居状況を達成するよう様々な取り組みを行っているので基本的には一括借上げ(サブリース)は必要ないと考えています。 まず、一括借上げ(サブリース)とは管理会社がアパートを一括して借り上げ、家賃の保証をするシステムです。
一般的に想定賃料に約80〜90%の「掛け目」を入れた金額が、入居の有無に関係なく毎月オーナー様に支払われます。
しかし、これには想定賃料が高めのところは掛け目が低く、想定賃料が低めのところは掛け目を高くしたり、また、新築時は掛け目が高くても、数年たてば掛け目が下がることもあります。 一括借り上げやサブリースを行うと便利ではありますが、家賃収入が減ってしまうので想定以上の入居状況が達成できれば家賃保証の契約をする必要はないと考えています。


Question.03
家賃設定は適切ですか?

Answer.03
家賃を決めるやり方には周辺の相場と比較しながら決める方法と、そのアパートに期待する収益から家賃を逆算する方法の2つを採用して家賃を設定しています。 照正組で建築するアパートは比較的に周辺相場よりも高い家賃設定をするケースがほとんどです。
家賃を低く設定すれば満室になる確率は高くなりますが、収益性と見るとオーナー様にメリットがございません。
若干高めの家賃設定でも空室を無くすために、入居者がどんなアパートなら相場よりも高めの家賃でも入居するかを考慮してアパート建築を行います。 照正組では、定期的に県内データ調査による分析・入居者インタビュー調査などを行うことで入居者のニーズを踏まえたアパート経営をご提案させていただいております。


Question.04
家賃滞納の場合はどうなるの?

Answer.04
入居者様が家賃を滞納した場合には、法的対処を行っております。
具体的には督促後に滞納から2ヶ月経過した時点で訴訟・強制執行により退去を求めています。
退去後はすぐに新たな入居者を入居できるよう素早い対応を心掛けています。


Question.05
税務についてのサポートはしてくれますか?

Answer.05
はい。照正組では不動産賃貸業に強い税理士・公認会計士のプロをご紹介しています。
税務についてはオーナー様がお困りにならないように対応させていただいております。
また、弊社でアパート建築されたオーナー様向けに税務相談会なども随時実施しております。
アパート経営で重要なのは税務についてもプロの相談相手を準備しておくことだと強く認識しております。


Question.06
満室経営の秘訣は何ですか?

Answer.06
一番重要なのは「良いパートナーを選ぶ」ことです。
アパート経営はアパートを設計・建築したあとは入居・管理まで数十年という長いスパンで経営を行っていきます。
この期間オーナー様が安定した収益確保を実現するためには、やはり長期的に信頼できる建築会社・管理会社の存在が欠かせません。
いい加減な建築会社や管理会社を選んでしまうと全体の収入やコストが増える一方です。
あなたの長期にわたる人生設計のプランに従って、プロとしてあなたの大切な資産を効果的に運用してくれる
「信頼のおける建築会社・管理会社」を選ぶように心掛けましょう。


     
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建物について

Question.01
建物はだいたい何年くらいもちますか?

Answer.01
アパート(鉄筋コンクリート構造)の寿命は、一般的には50年〜60年くらいといわれています。
しかし、最近のアパートは100年以上の寿命を考え設計されているものもあります。
アパートが普及したのが1970年以降で、実際に建て替えの事例も非常に少ないこともあり、未知数の部分もありますが、 現在の建築技術や構造の考え方からその寿命が予測されています。 
大切な事は、20年、30年間まったくメンテンスをしないというわけにはいかないため、メンテナンス計画をすることが、 結果としてアパートの寿命を長くすることにつながると思います。


Question.02
欠陥住宅が騒がれていますが大丈夫ですか?

Answer.02
大丈夫です。照正組の建物は法律に則ったきちんとした設計、綿密な地盤調査に基づく基礎づくり、
賃貸住宅に求められる頑強な構造を実現しています。
また、これまで地域密着で263棟もの実績棟数と管理棟数を1,200棟やってこれたのも「欠陥住宅は作らない建物に対するこだわり」があったからだと自負しております。 これからもアパートの資産価値を保つため、建物の耐久性を追及しております。


Question.03
どれくらいの周期で補修はかかってきますか?

Answer.03
将来的に補修が予想される箇所及び設備は以下の通りです。
・外壁塗り替え:約15年 外部さび:約8年 ・キッチン取替え:約15年
・クーラー取替え:約8年 ・照明器具取替え:約20年 ガス湯沸し器:約10年
こうした建物や設備のメンテナンスは費用を伴います。共用部分の清掃や電球の交換などは
入居者から集める共益費で賄うことができますが、大規模なメンテナンスに必要となる費用は
オーナー側で準備しないといけません。新築時から綿密な計画を立て必要となる資金を積み立てておきましょう。


Question.04
私の土地にアパートを建築しても大丈夫でしょうか?

Answer.04
ご安心ください。照正組では、土地の調査から経営計画などのシミュレーションまで行っております。私達がご提案する 資料をもとにお客様でアパート経営の判断を行っていただきます。
【1】敷地調査
建設予定地に出向いて敷地を調査診断いたします。
調査項目:敷地形状、広さ、周辺環境、道路状況法規制等
【2】市場調査
地域の実態を綿密に調査・分析、入居者の視点・長期的な視点でご提案する資料にします。
調査項目:需要傾向と将来に渡っての周辺地域の動向等
【3】アパート事業経営計画書(経営シミュレーション)
調査結果をもとに、お客様の考えている具体的な計画や予算、ご要望をお伺いし、十分に検討した上でその土地に合ったベストプランをご提示させていただきます。

詳しくは「入居者視点で満室経営」もご覧下さい。


     
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建物について

Question.01
お金はどれくらい借入できるの?融資の基準は?

Answer.01
県内の民間融資だと最高で2億円まで融資が可能です。融資の基準は各民間金融機関によって様々なので、
まずは専任の担当者にご相談したほうが良いでしょう。また、照正組でも資金計画のご相談を受けておりますのでお気軽にご相談ください。

融資に対するご相談はコチラから


Question.02
アパート経営って本当に儲かるの?

Answer.02
アパート経営は「儲かる」という目的よりも、「長期的に安定した家賃収入を手に入れる」という目的を持って取り組まれる
オーナー様が成功されています。ここでいう成功とは、「毎月の家賃収入から生活費を差し引いてもプラスの状況」を指しています。
家賃収入だけで生活でき、残った収入で自由に生活できるということがアパート経営の目標だと考えています。
また、今ある土地の節税対策にもなります。土地の有効活用という観点からアパート経営は老後の不安を解消し、
家族の生活をずっと支え続けることができる資産活用だと考えています。


Question.03
市場が供給過多だといわれているが今はタイミング的にどうなの?

Answer.03
アパートが供給過多とよく言われていますが、沖縄県内の市場(2004年時点)を見ると持家比率は52.3%と過去最低になった一方で、貸家比率は46.5%と全国トップクラス。 また、人口増加においても2030年には143.1万人に増加すると予想されています(国立社会保障・人口問題研究所より)。 また、進む晩婚化と離婚率の増加の傾向から今後ますます賃貸アパートへの需要は無くならないと予想できます。
しかし、ただアパートを建てれば大丈夫という時代ではなく、入居者に長く支持され、競合アパートと差別化された建物づくり、サービスがポイントになるのは間違いありません。
綿密なアパート建築・経営計画が重要なので信頼のおけるアパート建築会社に相談することがアパート経営の成功への鍵となるでしょう。


Question.04
見学会や建築業者に問合せをするとしつこい押し売り営業を受けます。良い建築業者選定のポイントはありますか?

Answer.04
アパート経営を実際に行っていくに当たってどのような業者を「パートナー」とみなして信頼するかはポイントがあります。
何度もお伝えしていますが、アパート経営は長期にわたる事業です。単に建物を建築するだけでなく、それを維持し、入居者を集めていく息の長い事業です。
建設の依頼先とは、その時限りのお付き合いではなく、メンテナンスやリフォーム、時には経営上の相談も含めて、長い付き合いをすることになります。 事業のパートナーとして、将来にわたって付き合えるかどうかが、良い業者選びのポイントの1つになります。


Question.05
図面って見ると難しくてよく分からないのですが見るポイントはありますか?

Answer.05
設計図面はアパートの完成時の姿を具体的に示したものですので、希望通りの内容になっているかどうかをきちんと確認する必要があります。 以下のチェックポイントを参考にしながら、建築業者と一緒に確認するのがベストでしょう。
●配置図:方位や敷地の境界線、道路幅、敷地内外の高低差などをチェック
●平面図:間取りや設備のほか、筋かいや通し柱の位置などをチェック
●断面図:床の高さ、天井の高さ、建物の高さなどをチェック
●立面図:外壁、開口部、屋根の位置などをチェック
●矩計図:基礎、はり、柱、屋根などの構造上主要な部分の材料や寸法、地盤面から各部までの高さなどをチェック




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